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关于印发《临沂市高品质住宅建设指引（试行）》的通知

临建发〔2025〕13号

各县区人民政府（管委会），各有关部门、单位：

为进一步提升我市高品质住宅建设水平，优化房地产市场供给结构，加快构建房地产开发新模式。根据《山东省高品质住宅设计指引（试行）》《山东省高品质住宅开发建设指导意见》《山东省高品质住宅开发建设标准》《山东省好房子建设标准指引》《临沂市高品质住区规划建设指导意见》等文件，结合我市实际，市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市城市管理局研究制定了《临沂市高品质住宅建设指引（试行）》，已报市政府同意，现予以印发，请结合工作实际，认真参照执行。

临沂市住房和城乡建设局

临沂市自然资源和规划局

临沂市城市管理局

2025年4月29日

临沂市高品质住宅建设指引

（试行）

第一章总则

1.1为完善住房功能，优化住房性能，全面提升临沂市住宅建设品质，满足人民群众对美好生活的需求，推动房地产业高质量发展，结合临沂市实际，制定本指引。

1.2本指引适用于临沂市新建高品质住宅项目的规划、设计、建造、验收及运维管理，改建和扩建既有住宅为高品质住宅项目的可参照执行。

1.3高品质住宅建设应以适用、经济、绿色、美观的建筑方针为指导，坚持以人为中心，同时结合气候、环境、资源、经济与文化等特点进行设计、建造、运维。

1.4临沂市高品质住宅建设除应符合本指引的规定外，尚应符合国家、行业及地方现行其他有关标准的规定。

第二章 规划设计

2.1设计指标

2.1.1规划指标：容积率不应超过2.0，建筑密度不应超过30%，绿地率需达到35%及以上，集中绿地应满足每人至少0.5㎡的需求。

2.1.2建筑设计指标：新建建筑高层住宅单元数不超过2个，多层住宅不超过3个，低层联排住宅至少2户。建筑高度不宜大于60m。对于沿河、沿路重点地块建设项目，依据城市设计要求，建筑高度可适当放宽至大于60m，但最高不宜大于80m。

2.2规划布局

2.2.1宜采用围合式布局，结合公共服务设施与景观环境设计，合理布局组团空间和集中绿地，营造疏密有致、高低错落、丰富多样的空间形态，避免行列式布局。

2.2.2应合理控制建筑面宽，并应符合下列要求：

一是建筑高度小于等于40m,其最大连续面宽不宜大于60m。

二是建筑高度大于40 m,其最大连续面宽不宜大于50 m。

三是不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续面宽的上限值按较高建筑标准执行。

2.2.3住区内应设置老人、儿童专用活动场地，活动场地应充分考虑老幼人群的使用安全与方便，场地平整，采用防滑、防跌落，防冲撞、安全、环保的铺装材料。在老人、儿童活动场地附近设置无性别公共卫生间、充电、照明等设施，为住区活动的老人、儿童提供便利。老人、儿童专用活动场地及健身场地的边缘与居民窗户的距离不应小于8.0m,并采用绿化隔离等方式减少对居民的干扰。

2.3交通组织

2.3.1住区内路网与城市道路交通系统应有机衔接；应形成连续、人车分流、并满足无障碍要求的慢行空间，进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上人行归家流线和地下车行归家流线，考虑搬家、急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线，减少对住区的干扰。

2.3.2合理打造住区出入口、住区大堂、组团大堂、单元门厅、候梯厅、地下车库的多层级公共空间体系，提升住户归家动线的仪式感、安全感和体验感。

一是住区主出入口应预留进深不小于10m的缓冲空间，在突发事件期间，可作为防疫缓冲空间或应急避难空间使用。宜结合住区大堂设置酒店式落客区等方式提升住户归家体验。

二是住区大堂宜综合考虑住户生活需求提供物业服务、候车、无风雨归家路线、业主日常出行活动等，一站式解决住户多个使用场景。

三是住区出入口附近宜设置出租车、网约车等公共车辆临时停靠泊位及共享单车停放等区域。

2.3.3住区人行活动区域应设置连贯的全程无障碍通行系统，并符合相关无障碍规范要求；设有闸机的出入口或通道应充分考虑老人、儿童、行动不便人士的无障碍通行需求。

2.4配套公建

2.4.1应遵循配套建设、方便使用、统筹开放、兼顾发展的原则进行配置，完善生活、教育、医疗、养老、环境卫生等各类公共配套，提供健康安全公共环境，营造宜老宜幼活动场景，创造健康活力的居住氛围。鼓励增加设计健身房、书吧、茶室、咖啡厅、儿童室、公共会客厅、棋牌室、游泳池、业主食堂等功能空间。

2.4.2物业服务、卫生服务、养老服务、文化活动等配套公建应相对集中布置，不得利用住宅建筑日照不足空间布置配套公建。

2.4.3按总建筑面积的千分之五配建物业服务用房，建筑面积应不小于100㎡。

2.4.4应按每百户不小于32㎡的标准配套建设社区养老服务用房。

2.4.5住区内水泵房、配电房、垃圾分类收集用房、换热站、机动车库通风机房(不含排烟机房、加压送风机房)等设备设施布置在地下室时(地上一层为住宅功能)，不应设置在住宅主体投影范围内，且不应与住宅贴邻。

2.4.6小区内设封闭式装修垃圾投放点或与经核准装修垃圾运输企业签订合同投放装修垃圾运输方箱。

2.5高品质创新规划空间

2.5.1户属空中花园：具有庭院和阳台功能的户属室外空间。要求进深不应小于2.4m，且不大于4m，建筑面积最小不宜小于20㎡，最大不宜大于85㎡，高度不低于两个自然层层高，设置满足安全要求的栏杆、栏板等围护设施(1.2m≤H≤1.5m)，不得设置围合建筑空间的墙体等围护结构。户属空中花园不计算建筑间距，但需满足消防间距。

2.5.2首层专有小院：专门划归于首层业主独家使用的、具有专属性的小院空间。首层专有庭院不得设置实体围墙，可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙或绿篱，高度不大于1.80m。

2.5.3首层架空层：在住区住宅建筑底层设置架空层，作为住区公共通道、居民活动空间等使用，营造多样化生活场景，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，架空层高不低于3.6m。

2.5.4下沉广场：结合配套公建、绿地结合设计下沉广场，丰富住区空间形态，增强地上、地下空间交流。

2.5.5地上地下双大堂：鼓励利用首层及地下空间配置业主服务双大堂，要求高品质的装修设计、完善的功能配置以及良好的通行便利性。

2.5.6邻里共享空间：为提升住区生活宜居度、便利度，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，可结合住区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。邻里共享公共空间的建筑面积按照700㎡/千户计算。

2.5.7风雨连廊：为方便居民室外休闲活动，补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间，在不影响居民日常生活的前提下，可在住区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。

2.5.8鼓励丰富居住空间形式：为丰富居住空间形式，满足居民宽敞明亮居住需求，可在起居室（厅）设置挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50㎡的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。

2.6建筑风貌规划管控

2.6.1为提升建筑立面品质，建筑外立面按照美观、耐久、环保的原则鼓励使用高品质建筑材料，包括石材、铝板、一体板、真石漆等材料。

2.6.2建筑立面应通过精细化设计，改善提升立面效果。

2.6.3应注重天际线形象和第五立面处理，屋顶设备及附属设施应当规整有序并做好美化处理。

2.6.4室外空调机位、太阳能、灯光设施、建筑设备等应与住宅建筑主体进行一体化设计。建筑立面上裸露的雨水管、空调管等各类管线应隐蔽处理。

2.6.5建筑外窗形式和分隔应综合考虑立面风格、视野和型材等因素，避免划分过于琐碎。

2.7室外环境

2.7.1整合住区绿色景观资源，丰富绿色立体空间，打造可感知绿色场景，构建内外交融的花园住区。重视住区内部景观环境与外部社区公园、小微绿地、林荫绿道等绿色空间的渗透、连通关系，提升街区绿化系统的通达性。

2.7.2景观设计应合理布置功能场地和绿植配置，结合绿地、景观小品设置健身步道、全龄活动场地，布置相应的休闲座椅、健身器材等休闲设施，满足全年龄段人群差异化的需求，营造多元舒适的室外景观环境。

2.7.3.鼓励采用屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，形成多层次、立体的绿化景观效果，营造宜居的住区环境。

2.7.4景观设计应与小区规划相协调，与小区出入口、单元出入口及慢行系统相结合，注重居民的参与性。

2.7.5在满足消防要求的前提下，宜对消防车登高操作场地进行美化设计。

2.7.6绿地应符合当地规划要求，合理选择绿化方式，做到四季常绿，三季有花。植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求。提倡立体绿化，结合立地条件采用藤本植物、攀援植物等进行垂直绿化，以丰富建构筑物立面效果，同时增加绿量。常绿乔灌木数量占总量不应小于30%，乔木设计数量平均不宜小于3株/100㎡，乔木胸径不小于15cm的占比不应小于20%。

2.7.7苗木搭配应考虑对低层住户的采光、视野的影响，做到错落有致，保证住户景观视野的通透性。植物与建（构）筑物的最小间距应符合表2.7.7的规定。

2.7.12住宅单元出入口处应设置标识牌，标识楼号和单元号，夜间应清晰可见。

2.7.13小区建设应参考相关技术标准，严格采用雨污分流制，新建污水管网需独立于雨水管网，确保污水接入市政污水系统，雨水直接排放或通过海绵设施消纳。

2.7.14按照《环境卫生设施设置标准》CJJ27、《城市环境卫生设施规划标准》GBT50337、《城市居住区规划设计标准》GB50180、《临沂市生活垃圾分类设施配置指南(试行)》要求，按每500~1000户设置1处生活垃圾分类清洁屋，设置要求：

1清洁屋应独立建设，外观和功能设计应与周边环境相协调；

2分类投放区：明确划分可回收物、有害垃圾、厨余垃圾、其他垃圾等区域，并配以图文标识引导精准投放；

3清洁屋应配备通风、照明、洗手池、监控等设施，内置灭蝇灯、紫外线杀菌设备、高压冲洗装置及工具存放区，提升维护便捷性；

4清洁屋附近需设立指示牌，指示牌需公示投放时间、投放要求等信息；

5高品质住宅居住小区应设置装修垃圾、大件垃圾、园林绿化垃圾等临时堆放点，安排专人清理维护，避免对周边环境产生影响。

第三章 建筑设计

3.1套内空间

3.1.1住宅套型设计应科学合理，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求。在满足现有规范要求情况下，新建住宅应满足下列要求：住宅全屋层高不应低于3.00m。设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不应低于3.10m。卧室、起居室室内净高不应低于2.60m，局部净高不应低于2.20m，且局部净高低于2.60m的面积不应大于室内使用面积的1/3。鼓励有条件的项目适度加大空间高度。

3.1.2建筑轮廓规整，建筑凹口的深度与开口宽度之比宜小于1:2。

3.1.3住宅套型基本功能空间和设备设施应齐备，宜满足适老宜幼的要求，并应符合下列规定：

1住房套内应包括卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间，并充分考虑户型的收纳空间。面宽进深适宜，居室、卫生间数量适当，房间尺度合理；

2住房套内至少应设1个具备如厕、盥洗、洗浴功能的卫生间，且应采用干湿分离的布置形式；

3套内空间应合理布局，南北通透，动静、洁污分区明确；交通流线应通畅，餐厅与厨房流线应联系紧密，主要交通流线不应穿行卧室、不应影响起居厅使用；

4住房应采用与建筑功能和空间变化相适应的设备设施布置方式或控制方式；

5厨房、卫生间、封闭阳台与相邻空间地面的高差不应大于0.015m，并应以斜坡过渡；

6老年人使用的卫生间宜紧邻老年人卧室布置，宜设置紧急呼救设施或安全报警装置；卫生间地面的防滑等级不宜低于现行行业标准《建筑地面工程防滑技术规程》JGJ/T331规定的Ad级和Aw级。

3.1.4住宅应设计功能复合、利于交往的空间，满足不同住户需求，并应考虑适老通用性，宜采取灵活可变的套型空间设计。

3.1.5住宅首层可设计下复式结构，并采用采光井、下沉庭院等措施，采光井进深不宜小于2.0m；顶层可设计上复式结构、屋顶花园，屋面室内外高差不宜大于150mm，提高居住生活体验。

3.1.6厨房与餐厅宜有视觉联系。宜预留燃气热水器、洗碗机、饮用水净化处理器等设备设施的安装条件。

3.1.7户内公区卫生间应采用干湿分离式布置形式。卫生间内宜预留适老化和智能设备设施的安装条件。

3.1.8户内储藏空间总面积不宜小于套型使用面积的5%，宜设置家政间、食品库等独立储藏空间。

3.1.9住宅入户门应符合下列规定：

1入户门一般应采用向户外开启的方式，开启不应影响公共部位的疏散,不应影响人员出入电梯及使用呼叫按钮，不应碰撞消火栓箱；户门内外高差不应大于0.015m；

2公共空间内设备井检修门开启时不应影响相邻住户入户门的开启；

3套型设计应保证相邻入户门在同时向外开启时，各入户门在1.2m×1.2m范围内不应重叠；当一个单元内同层户数较多，受条件限制，入户门外开确有妨碍公共交通等问题时，入户门应向户内开启；入户门开启不得妨碍公共交通，入户门在向外开启过程中不得产生门与门、门与人之间的碰撞，且入户门的开启端不应临近设置；入户门与公共疏散用门之间的处理方式参照上述规定执行。

3.1.10入户门洞口宽度单扇门不应小于1.10m，子母门不应小于1.30m，高度不应低于2.30m。

3.1.11套型入口处应设置玄关，玄关空间宜满足收纳、消毒、洗手、换鞋等功能需求。

3.1.12阳台洗衣机与太阳能储热水箱预留净尺寸不应小于0.80m×0.70m（宽×深），并应考虑排水立管的位置。

3.1.13厨房使用面积不宜小于5.0㎡，操作台总长度不宜小于3.0m，台前操作空间深度不宜小于1.0m。排油烟机、吊柜的安装位置不应影响厨房的自然通风和直接采光。厨房内开窗不应影响洗涤池水龙头的安装和操作台的使用。

3.1.14设置便器、洗浴器（浴缸或淋浴）、洗面器的卫生间使用面积不宜小于4.0㎡。卫生间洗面器、便器前应留有不小于0.70m×0.60m（宽×深）的空间。

3.1.15卫生间布局应综合考虑卫生间门的开启方式及方向，避免影响洁具安装及使用。卫生间门洞尺寸不宜小于0.85m×2.20m。

3.1.16设计3个及以上卫生间的户型，局部热水供应系统采用共享热水器时，应设置机械循环系统。

3.1.17分体式空调室外机位净尺寸不宜小于1.20m×0.70m×0.90m（长×宽×高），集中式空调室外机位净尺寸不宜小于1.50m×1.0m×1.60m（长×宽×高）。采用分体式空调的卧室、客厅等房间应全部设空调室外机位，并设置护栏。

3.1.18客厅等主要功能空间及南向窗户适当降低窗台高度，增加开窗面积。窗户宜减少分格，做到通透明亮，有条件时设计凸窗。高层住宅外窗开启窗扇应采用内平开内倒形式。

3.1.19空调室外机位、太阳能挑板应与建筑一体化设计，排水立管、太阳能管及空调冷凝水管等应隐蔽设置、美化处理，保证整体效果。空调室外机位的设置应便于安装维修。

3.2公共空间

3.2.1住宅主要公共出入口处应设门厅，并宜符合下列规定:

1 11层及11层以下住宅门厅使用面积不宜小于12㎡；12层及12层以上住宅门厅使用面积不宜小于18㎡；

2门厅内宜设置交往空间、监控系统和呼救系统；

3地上门厅应有自然采光，窗地面积比不应小于1：6；

4有地下车库的住宅宜在地下车库连接住宅处设置地下门厅，入口处宜设置无障碍坡道，且不宜影响正常通行；

5公共出入口处宜结合门厅配置智能信报箱等功能空间。

3.2.2公共出入口的外门通行净宽不应小于1.10m；当外门为双扇门时；至少有1扇门的通行净宽不应小于0.80m。

3.2.3首层门厅、地下门厅通向电梯厅的通道净宽不应小于1.20m；候梯厅至入户通道净宽不应小于1.20m。

3.2.4住宅电梯的设置应符合下列规定:

1住宅最高入户层为2层及2层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置一台电梯；

2住房最高入户层为4层及4层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过9m时，每个单元应至少设置1台可容纳担架的电梯，担架电梯候梯厅深度不应小于1.80m。高层住宅电梯尺寸应给大件家具运送预留条件；

3可容纳担架电梯采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，短边尺寸不应小于1.50m；采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，深度不应小于2.10m。可容纳担架电梯轿厢门净宽不应小于0.90m;

4候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢深度，且不应小于1.80m；

5电梯轿厢内应设置通风设施；

6电梯候梯厅和楼梯平台共享时，平台深度不应小于2.10m。电梯呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85～1.10m。

3.2.5交通核宜采用全明交通核，应布局紧凑，减小公摊面积，便于户型拼接。一梯两户优先考虑独立电梯厅，电梯厅及轿厢应精装修设计。

3.2.6主要公共空间内消火栓宜暗装设置。楼层消防栓箱位置设计应避免影响入户门开启和走廊净宽度，同时应兼顾风俗习惯，宜考虑采取有效措施减少或避免入户门冲角问题。

3.2.7无障碍电梯轿厢内应安装扶手，且不影响通行宽度。

3.2.8住宅每层公共空间宜配置临时担架等急救设施，宜设置紧急救护插座和日常消毒卫生设施，宜设置明显的标识和使用说明标牌，并宜定期组织紧急医疗救助知识培训。

3.2.9小区公共出入口处宜结合门厅配置快递和外卖暂存等功能空间。

3.3地下空间

3.3.1地下车库设计应符合下列规定:

1地下车库交通流线组织应顺畅，标识系统应清晰完整;

2地下车库精装：车库地面进行铺贴，应采用具有防尘、防滑、耐损、易清理、耐腐蚀的材料；车库墙面进行保护，采用耐磨、耐污、易清洁的材质；车库吊顶采用防火、防潮、易清洁的材质；

3地下车库不满足自然通风要求时，应设置机械通风系统，宜采用耐腐蚀的材料；并应设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置；有结露风险的地下机动车库应采取通风或除湿措施；

4地下车库部分需采用BIM技术进行设计，实现三维可视化、碰撞检测、管线综合等功能，确保设计精度和施工质量。

3.3.2地下机动车库停车空间应100％预留电动车充电基础设施安装条件。车库内宜设置不小于30.0㎡的独立洗车区域。

3.3.3住宅地下车库停车位设置应符合下列要求：

1小型机动车辆与障碍物间净距离最小要求：平行式停车时机动车间纵向净距1.2m，垂直式、斜列式停车时机动车间纵向净距0.5m，机动车间横向净距0.6m，机动车与柱间净距0.3m，机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距横向0.6m、纵向0.5m；消火栓、人防门等障碍物不应影响车位使用，还应满足人员通行要求；

2车库内通车道路宽不应小于3.0m；平行停车：车位2.5×6.0m、车道最小宽3.8m；斜列式停车30度：4.85×4.8m、车道最小宽3.8m；45度：5.55×3.4m、车道最小宽3.8m；60度：5.85×2.8m、车道最小宽4.5m；垂直停车：2.5×5.3m、车道最小宽5.5m。

3.3.4地下汽车库内部车道宜为环形车道，主车道净宽不应小于6.0m，车库净高≥2.4m（含设备管线）。尽端式车道长度不应超过50.0m，并应预留回转空间。

3.3.5地下室及车库宜采用采光井、下沉庭院等自然采光措施，宜采取导光管等措施。

3.4使用安全

3.4.1住宅应按下列规定采取防止人员坠落和坠物伤人的措施：

1临空的阳台、内外廊和上人屋面，周边应设置防护栏杆（栏板），栏杆净高不应低于1.20m；栏杆应以坚固耐久的材料制作，应安装牢固，且能够承受的水平荷载不应小于2.0kN/m；

2临空外窗的窗台面距室内地面的高度小于0.90m时，应设置防护设施，防护设施距室内地面的高度不应小于0.9m，有可登踏面时防护设施的高度应由可登踏面起算。当凸窗窗台高度小于或等于0.45m时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.90m，当凸窗窗台高度大于0.45m时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.60m，凸窗的防护设施应贴外窗设置；

3竖向杆件间的净距不应大于0.11m;

4临空且下部有人员活动的栏杆，底部0.10m高度范围不应留空;

5公共出入口应设置雨篷，雨篷挑出长度不应小于1.5m;

6有人员行走或停留的住房周边区域应进行警示，并应设置缓冲区、隔离带或栏杆。

3.4.2有人活动的地面的防滑等级和防滑措施应符合下列规定：

1出入口及平台、公共走廊、电梯门厅、厨房、浴室、卫生间地面的防滑等级，对于干态地面和潮湿地面，分别不应低于现行行业标准《建筑地面工程防滑技术规程》GJ/T331规定的Bd级和Bw级;

2室内外活动场所地面的防滑等级，对于干态地面和潮湿地面，分别不应低于现行行业标准《建筑地面工程防滑技术规程》JGJ/T331规定的Aw级;

3老年人使用的卫生间地面的防滑等级，不应低于现行行业标准《建筑地面工程防滑技术规程》JGJ/T331规定的A级;

4坡道、楼梯踏步防滑等级，对于干态地面和潮湿地面，分别不应低于现行行业标准《建筑地面工程防滑技术规程》JGJ/T331规定的A和Aw级，并应采用防滑条等防滑措施。

3.4.3门窗玻璃宜选用安全玻璃。

3.4.4入户门的防盗安全级别不宜低于现行国家标准《防盗安全门通用技术条件》GB17565规定的4级，耐火性能不宜低于现行国家标准《防火门》GB12955规定的乙级。

3.4.5开向室外或开敞走廊的单元门宜采用可调力度的闭门器或采取其他防夹伤的措施。

3.4.6外窗完全开启时下边框不宜位于室外人员活动范围内。

3.5室内环境

3.5.1声环境应达到以下要求：

1有振动、噪音的设备及用房不应紧邻居室，且应采取隔声减振措施；

2电梯井道与住宅户内除卧室外的其他房间（空间）相邻时，电梯井壁、电梯设备、电梯机房等均应采取有效的隔声减振措施；

3与卧室相邻的卫生间内，排水立管不应贴邻与卧室共用的墙体，且应采取隔声包覆处理措施。上层卫生间排水时，在卧室内测得的排水噪声等效声级不应大于33dB；

4主要房间隔声性能良好。

3.5.2住宅设计应采取隔声降噪措施，并应符合下列规定：

1卧室分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和(DnT,w十C)不应小于50dB；其他分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和(DnT，w十C)不应小于48dB。分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体或其他能达到50dB以上隔声效果的构造措施。分户墙上不应嵌入设置配电箱、分集水器等设施。不宜嵌入设置开关、插座等，当设置时应错位布置并不小于150mm，且应设置相应的隔声封堵措施；

2楼层板厚度不应小于120mm，除厨房、卫生间、阳台以外的楼板应设置厚度不小于10mm的隔声垫，或其他能达到计权标准化撞击声压级不大于60dB的楼板构造措施，楼地面与墙面交界处应设置竖向隔声垫将楼面与墙体隔开；

3住宅外墙的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和（Rw+Ctr）不应小于45dB；

4临街住宅建筑朝交通干线侧卧室入户门、外门窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和(Rw十C)不应小于35dB；其他外门窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和(R十C)不应小于30dB；

5与卧室相邻的厨房、卫生间，排水立管不应贴临与卧室共用的墙体，且排水立管应采取有效的隔声处理措施；

6卧室、起居室（厅）的楼板计权标准化撞击声隔声性能应达到现行规范、标准的高要求标准限值，即计权标准化撞击声压级≤60dB（现场测量）；

7卫生间的污废水排水横管应采用同层排水技术。与卧室相邻的卫生间，排水立管不应贴邻与卧室共用的墙体。户内排水立管应采用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施；

8设备主机应安装在远离卧室的区域，空调机组应进行消声隔振处理。室内机在出风口处增加消声软管等软连接措施，安装减振支吊架；新风热回收装置的新风出口处和排风入口处应设置消声装置及软连接。在新风管进入卧室、起居室等房间前宜在管道上设置消声器或消声弯头。空调机组不应靠近声环境要求较高的房间，并采取隔声、吸声和隔振措施，外机基座应增加橡胶减振垫。

3.5.3室内主要功能空间的光环境应保证至少60%面积比例区域采光照度值不低于300Lx，且平均时长不少于8h/d。

3.5.4热环境应满足以下要求：

1对建筑热桥部位进行表面结露计算，采取措施确保热桥内表面温度高于室内空气露点温度；

2冬季供暖室内卧室、起居室和卫生间温度不应低于18℃，厨房温度不应低于15℃。

3.5.5空气质量应满足以下要求：

1卫生间应为明卫，当不少于两间时至少应有一间为明卫，应有通风换气设施。厨房应有良好的通风并采取措施防止排气倒灌；

2住宅的有效自然通风开口面积不应小于楼地面面积的5％，卧室、起居室、厨房应能自然通风，并应符合下列规定：卧室、起居室的直接自然通风开口面积不应小于该房间地面面积的5%；当房间外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于房间和阳台地面面积总和的5%；

3厨房的自然通风开口面积不应小于该房间地面面积的10%，且不应小于0.60㎡；当厨房外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于厨房和阳台地面面积总和的10%，且不应小于0.60㎡。

3.5.6住宅户内应预留新风系统安装条件，新风系统宜具备除尘、降霾、热量回收功能。

3.5.7给水管道宜采用耐腐蚀、防老化、耐久性能好的管材管件。户内给水管道宜采用不锈钢管或铜管。

3.5.8户内宜设置直饮水系统，应设置软水、净水前置过滤装置，提升饮水、生活给水和热水品质。

3.5.9走廊、楼梯间、门厅、电梯厅、停车库等公共区域照明应根据人员活动及自然光水平，设置自动感应控制或其他节能控制措施。

3.5.10卧室至卫生间的走道墙面宜设置感应式嵌装脚灯，卧室、起居室、长过道的照明宜采用双控开关控制。

3.6结构构造

3.6.1为全面提高高品质住宅的使用寿命、质量品质和长期价值，住宅设计应提高结构的设计工作年限，不宜低于70年，鼓励提升至100年，并按《百年住宅建筑设计规程》DB37/T5213的标准要求执行。

3.6.2鼓励11层及以下新建住宅结构设计采用减隔震技术。

3.6.3住宅结构设计应采用成熟和可靠的技术、工艺、材料，满足绿色发展及可持续性需要。结构设计应采用抗震性能良好的结构形式，其适用性、耐久性及抗震性能应满足国家标准、规范的相关要求，鼓励适当高于国家标准、规范的要求。

3.6.4结构设计应充分考虑户型空间的可变性。住宅设计应从建筑全寿命周期考虑，提倡采用有利于空间灵活分隔的结构体系和墙体。住宅套内给水、供暖、电气管线宜采用管线与主体结构分离技术，管线分离应用比例不宜小于50%，便于在不损伤住宅主体结构的前提下，进行线路改造或维修更换。

3.6.5客厅、多厅一体等空间不宜出现结构梁。

3.6.6钢筋混凝土结构楼板厚度不宜小于120mm，采用装配式时不应小于130mm。

3.6.7在吊柜、热水器、太阳能水箱、燃气壁挂炉等悬挂重物部位应采用结构加强措施。

3.6.8外墙保温材料、室外设备、管线等应采用安全可靠的防坠落措施。

3.6.9地下室、卫生间、屋顶等重点部位应采取措施防止开裂及渗漏。

3.6.10住宅建筑装饰线条应兼顾安全耐久和美观，深度或宽度大于300mm的线条不宜采用GRC、EPS、XPS等材料。

3.7设备设施

3.7.1住宅户内宜采用装配化装修，与结构系统、外围护系统、设备和管线系统集成设计。

3.7.2给排水专业：

1户内给水支管不宜架空穿越卧室，当有困难，需要架空穿越时，穿越卧室的给水管道应采取防水流噪声的措施；

2给水加压、消防稳压设施、空压机等设备不宜与住宅部分(包括储藏室)有接壤的边界，且应尽量远离住宅区域；

3底层单独排水除应满足现行规范外，小于13层的住宅底层排水管道也宜单独排出。住宅厨房单独排出时，其排出管最小管径不应小于75mm；

4水暖管井应考虑检修排水措施，宜采用无水封直通式地漏，连接地漏的管道末端采取间接排水；

5住宅下部停车库设置集水坑时，其检修口位置应避免设于影响汽车停靠或行驶的位置，潜污泵出水管及其阀门的位置也不得影响汽车的停靠；

6卫生间、厨房的排水立管、横管不应遮挡外窗或影响窗户的开启；

7室内消火栓箱不应设在入户门后面；设在电梯附近时，不应影响电梯按钮的使用；

8大于等于18层的住宅卫生间不应仅设置DN100的普通伸顶通气立管排水系统；

9给水管道入户后，在便于操作的位置，宜设置总控制阀门；

住宅室内不宜采用管道中水入户；

10住宅宜设置分户式净水系统或管道直饮水系统。分户式净水系统应设置前置过滤器，宜预留软水机和直饮水机安装条件。

3.7.3电气专业：

1住宅小区的配电装置及设备控制箱未设置于专用的配电间或设备控制间内时，箱体应设锁并采取局部等电位联结等有效防电击措施；

2住宅小区电动自行车停放区域应预留电动自行车专用的充电设施安装条件，充电设施应具备充满自动断电、定时断电、充电故障自动断电、过载保护、短路保护、漏电保护功能；

3住宅楼梯、走道、电梯厅等公共区域的照明节能自熄开关应采用人体感应、雷达感应等非接触控制型产品；

4住户配电箱和弱电配线箱，装设在剪力墙上的应预留洞口；住户配电箱不应装设在水、暖管井壁、厨房内及卫生间的墙上，也不应嵌装在电梯井道、建筑外墙；

5住宅内应采用安全型电源插座。电源插座应避开暖气片、水管、衣柜等设施，并且与弱电插座间隔不少于300mm，空调插座位置应结合空调机位置合理布置。同时宜为电动窗帘等智慧家居预留插座，电热水器、洗衣机、空调、厨房电源插座型号宜选用自带开关控制型；

6火灾自动报警系统及其子系统的线路不应与其它非消防类弱电线路共用保护管或槽盒内敷设，消防应急广播线路应独立穿导管或独立槽盒敷设；

7储藏室、车库等地下空间和电梯轿厢应实现手机无线信号覆盖；

8住宅户内应设置智能家居系统，满足远程控制、设备联动等多场景应用。

3.7.4暖通专业：

1供暖燃气壁挂炉不应直接安装在与卧室相邻的墙体上；

2住宅设置集中空调系统时，应设分室调温和控制装置，鼓励安装具有处理PM2.5功能的新风系统，建议使用双向气流热回收型，过滤装置应便于拆卸更换，并应根据空调设计图纸在结构墙体、梁处预埋冷媒管套管；

3住宅设置集中空调系统时，应充分考虑气流组织，尽量分布均匀，应避免空调室内机送风吹向床头；

4空调外机位的通风百叶开口率不应小于70%，保证气流通畅；

5集中空调系统采用户式地面辐射空调系统时，宜同步设计保持室内微正压新风和湿控系统；

6住宅卧室、起居室、书房室内管道保温后管底距地面完成面安装高度不应小于2.35m。住宅公共区域(门厅、楼梯间前室、合用前室、消防电梯前室等)设备管线底距地面完成面安装高度不应小于2.30m，地下室大堂等设备管线底距地面完成面安装高度不应小于2.10m；

7设置在住宅地下室内供平时使用的通风机房，不应贴邻住宅居住用房；当必须贴邻时，风机应设消声隔震措施并宜落地安装，风机房、管井也应做隔声处理；

8热力管道应采取防止固体传声措施。

第四章 绿色低碳

4.1设计应符合山东省《居住建筑节能设计标准》DB37/T5026的要求。

4.2设计应达到山东省《绿色建筑评价标准》DB37/T5097二星级及以上标准或3A级住宅性能认定标准，应使用绿色建材。

4.3鼓励设计近零能耗建筑，满足《近零能耗居住建筑节能设计标准》DB37/T5074、《近零能耗建筑技术标准》GB/T51350等标准要求。

4.4鼓励进行高品质住宅个性化、定制化、集成化的精装修设计，装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家、行业及山东省现行有关标准的规定。

4.5鼓励应用新型绿色建材，绿色建材应执行《山东省绿色建材推广应用导则》的标准，且应用比例不应低于50%。

4.6鼓励利用太阳能、地热能、空气能等可再生能源。鼓励开发建设单位在城镇区域新建高品质住宅时，采用光伏建筑一体化（BIPV）、光储充一体化技术建设光伏设施。

4.7鼓励在设计阶段采用建筑信息模型（BIM）技术进行正向设计，并将数据传导至部品部件制造、施工、运维等阶段，推进BIM技术在住宅建设全寿命周期应用。

第五章 智慧科技

5.1深化数字家庭在新建高品质住宅中的应用，对新建全装修住宅，明确户内设置基本智能产品要求，鼓励预留居家异常行为监控、紧急呼叫、健康管理等智能产品的设置条件。

5.2打造绿色智能小区，搭建区域互联网、物联网体系，宜包含安防监控系统、智能家居系统、智慧物业等内容。

5.3小区应建设满足语音、数字、图像和视频等多媒体信息通信需求的新型基础设施，应符合现行国家标准《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846、《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》GB50847的有关规定,并应符合下列规定:

1网络应全覆盖，有无线网络需求的公共场所无线网络信号覆盖率应达到100%;

2移动信号应全覆盖，数字电视网络应支撑小区全接入;

3通信网关、服务器、边缘节点设置应满足小区数据采集、传输、存储和计算的需求。

5.4在小区主入口、主要道路、重要活动场所、楼座单元（包括室外及地下车库进入楼座单元处、单元大堂、电梯轿厢）等关键位置，宜全面设置高清数字视频监控，小区周界应设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。

5.5小区应在出入口、单元大堂设置非接触门禁系统。

5.6住宅电梯应设置智能监测设备，防止电动自行车进入。

5.7小区内应设置高空抛物监控和全景摄像头，老年活动场地和儿童活动场地应设置无死角监控。

5.8小区应提供智能快递柜、自助洗车、自助纯净水设备、智能垃圾站、自动售货机等智能便民设施。

5.9精装修住宅宜设置智能家居系统。智能家居系统主要功能宜包括智能中控系统、智能照明系统、无线WIFI系统、智能安防系统、室内环境检测系统、多媒体娱乐系统、智能医护系统等。

第六章 质量管控

6.1管控措施

6.1.1项目开工前，应编制《住宅工程质量常见问题防控任务书》，其质量控制标准不应低于现行山东省工程建设标准《住宅工程质量常见问题防控技术标准》DB37/T5157的规定。

6.1.2隔声防控措施应符合下列规定：

1非承重分户墙宜采用高密度砌筑材料，灰缝的砂浆饱满度不低于90%，与梁、剪力墙连接处填塞密实；

2隔声材料应采用密缝拼接，拼接缝宽度不宜大于1mm，接缝不应出现在阴阳角处，避免声音通过接缝共振传播，阴阳角应采用加强措施；

3地面隔声垫材料铺贴遇墙体时应上翻，上翻高度不应低于地面建筑做法高度；

4户内排水立管应采用低噪声管材并包覆隔声材料。

6.1.3串味防控应符合下列规定：

1排烟道应采用机制一体化装配式烟道，每层采用刚性承托支撑。排烟道与楼板预留孔洞之间的缝隙应封堵密实。在抹灰作业前，排烟道外侧应满挂热镀锌钢丝网，每边向相邻墙面延伸200mm；

2防火止回阀安装前应对止回阀的启闭灵敏性及阀片变形情况进行检查，满足要求后方可进行安装。止回阀应安装在管道外壁进气口处，固定牢固，与排烟气道接触部位应封堵密实。

6.1.4返味防控应符合下列规定：

1室内地漏应有防臭、防虫、防溢流、防干涸功能；

2设有淋浴器和洗衣机的部位应设置地漏，地漏的水封深度不应小于50mm。

6.1.5渗漏防控应符合下列规定：

1涉水房间及屋面应进行基层、防水层、面层三次蓄水试验检测，并应符合现行山东省工程建设标准《住宅工程质量常见问题防控技术标准》DB37/T5157的规定；

2车库顶板、种植屋面宜选用非固化+耐根防水卷材；

3厨房、卫生间等有防水要求的房间墙体混凝土坎台不应小于250mm，且应与楼板混凝土一次浇筑、振捣密实；

4管道根部、阴阳角、水平施工缝、后浇带等特殊部位应增设柔性防水加强层，每侧宽度不应小于250mm；

5后浇带防水加强层接缝处每侧宽度不应小于500mm；

6外墙门窗洞口窗台宜采用止水企口工艺，外窗安装完成后应进行压力淋水实验，淋水压力不应小于0.1MPa，淋水时间不应小于0.5h，单体工程应抽取15%以上数量的外窗进行压力淋水试验；

7卫生间淋浴区墙面防水高度不应小于2.00m，且不低于淋浴口高度，剩余墙面和顶棚应做防潮层或采取防潮措施，洗面器处墙面防水层高度不应小于1.20m。

6.1.6开裂防控应符合下列规定：

1室内墙体抹灰无水房间宜采用石膏砂浆、有水房间宜采用成品湿拌砂浆；

2不同墙体基体交接处、线槽部位、烟道部位应采取先成网后镀锌的热镀锌钢丝网等抗裂措施；

3砌筑墙体留置的配电箱应采用预制成型构件，箱体预制方正，厚度同墙厚，预制构件尺寸应大于箱体尺寸50mm，箱体背面抹灰层宜满挂钢丝网；

4填充墙拉结筋宜采用预埋方式，砌筑墙体按照规范及设计要求设置构造柱或抱框柱，门窗过梁宜采用梁底下挂板、小于250mm的门框构造柱宜与主体混凝土一次浇筑；

5门窗洞口处宜设置门窗垛，窗洞口不大于2m时宜设置抱框、大于2m时宜设置构造柱；

6车库地坪施工宜加设抗裂钢筋网或增加抗裂纤维。

6.1.7住宅主体结构质量应满足现行山东省工程建设标准《建设工程优质结构评价标准 第1部分：房屋建筑工程》DB37/T 5000.1的要求。

6.2质量保修

在正常使用条件下，高品质住宅以下部位质量保修最低期限应符合下列规定:

1屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为10年；

2供热与供冷系统，保修期限为5个采暖期、供冷期；

3电气管线、给排水管道、设备安装，隐蔽部分保修期限为10年，非隐蔽部分保修期限为5年；

4其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。

6.3查验交付

6.3.1为提高人民群众对住宅质量的满意度，建设单位应组织分户验收、业主开放工作，做到先验后收。

6.3.2项目验收时，应对隔声、串味、返味、渗漏、开裂和空气质量、排水系统等重点要求进行查验。

6.3.3项目交付时，应保证供水、排水、供电、供气、供暖基础设施及消防等系统运行正常，实现雨污分流。

6.3.4物业承接资料应包括但不限于隐蔽工程建设数据信息的可视化模型文件、数字化房屋竣工图纸、BIM模型、验收资料等。

6.3.5项目应推行“交房即交证”，确保房屋交付时同步办理不动产权证。未完成竣工验收备案的，不得交付使用。

6.3.6房屋交付时，应提供BIM版商品住宅使用说明书。

6.3.7建设单位应设置售后服务中心，建立售后服务承诺制度，保障保修期内的房屋质量。

6.3.8装修过程应进行监管，不得擅自增加荷载、破坏结构及保护层。

第七章 物业运维

7.1小区应建立完善的物业管理方案，并应健全质量管理、财务管理、档案管理等制度。

7.2物业服务应包含下列内容:

1房屋及设施设备维护服务，定期对房屋及设施设备进行检查监测、清理维护，发现故障应及时修复;

2环境维护服务，每日进行日常保洁，定期进行卫生消杀、外立面清洗，定时定点进行垃圾处理清运；物业服务人应当在物业服务区域内执行垃圾分类管理要求，做好生活垃圾收集容器的设置、维护，指导督促居民正确分类投放垃圾，对不按照要求分类投放生活垃圾的行为及时规劝制止；

3秩序维护服务，24h值守、定时巡查，对人员、物品、车辆出入进行管理;

4每年至少举行一次物业服务满意度调查；

5应建立灾害应急体系，能够及时有效地应对地震、火灾、水灾、飓风等灾害；

6应创建独居老人、康复人员等重点服务对象人员信息库，重点关注，定期走访，及时预警；

7应加强住户饲养宠物管理，及时登记、定期检疫、外出活动套绳，自觉清理宠物排泄物。

7.3小区应设有客户服务中心,并应符合下列规定:

1公示24h服务电话；

2紧急报修应在30min内到达，其他报修应按双方约定时间到达；

3应建立完整的报修、维修及回访记录。

7.4物业服务企业宜根据业主需求和自身能力，为住户提供多样化、个性化、定制化服务。

7.5宜利用BIM技术，建设智慧物业管理平台，采用“物联网+维保”服务模式。

7.6物业运维阶段BIM模型中的数据信息，应能同步更新，并对需要重点维护信息及时提醒。

7.7鼓励结合居家养老、家政服务、住宅托管、维修养护、物料配送、宠物照料等服务业态，设置日间照料中心、小区食堂等公共服务设施。

7.8应积极发展智慧物业，主要包括搭建智慧物业管理服务平台，规范物业服务数据采集和集成，推动设施设备管理智能化，促进居住小区安全管理智能化，拓宽物业服务领域，提升公共服务效能。智慧物业管理平台应包括但不限于智慧通行、智慧安防、智慧节能、智慧住宅等智慧管理系统，宜提供紧急报警、信息发布、环境监测、能耗监测等服务内容，建立非接触式门禁、车辆管理、高空抛物监控、电动自行车电梯阻滞、周界防范等专业管理系统，预留与政务服务平台、公用事业服务平台对接的数据接口。