车位“打包出售”“只售不租”：临沂部分小区民生之痛与治理之困

临沂在线讯（观察员 刘莲）小区停车位，本应是服务业主的民生设施，却在临沂多个小区成为开发商和第三方企业牟取暴利的工具。兰山区台湾城小区车位被“打包”转卖后租金暴涨，罗庄区白鹭金岸塞纳阳光、兰山区恒大广场、滨河名邸、兰陵县塔山新居等小区普遍存在“只售不租”现象。数据显示，2026年以来，临沂市“12345·临沂首发”平台受理的小区停车管理类诉求工单已达3187件，同比上升4.08%。这不仅是数字的增长，更是业主“一位难求”焦虑的直观体现，暴露出车位管理中的法规失守、监管缺位与利益失衡。

国家与地方层面其实已有清晰规定。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条确立了“车位车库应当首先满足业主需要”的基本原则。《山东省物业管理条例》第五十条更是明文规定：“业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝”。2024年8月施行的《临沂市物业管理条例》第三十三条同样重申此规定，并设置了五万元以上十万元以下的罚款条款。

然而，法规的刚性在现实利益面前显得脆弱。开发商将大量车位“打包”出售给第三方公司，这种行为已被多地法院判例认定为无效，因其违反了“首先满足业主需要”的强制性规定。第三方公司接手后，往往采取“只售不租”或大幅提高租金（如台湾城小区月租从230元飙升至500元外加管理费）的策略，其逻辑赤裸而粗暴：即便因违规被罚，相较于快速回笼的资金和持续的暴利，罚款不过是“可以接受的成本”。违法成本过低，是乱象屡禁不止的核心症结。

破解停车难，不能仅靠业主的零星投诉和部门的被动响应，必须构建“政府监管、企业履责、业主参与、社会监督”的共治格局。政府部门需主动作为，变“被动接诉”为“主动治理”。例如，开展全市范围内的车位租售违规行为专项整治，对违规的开发商和物业公司依法从严处罚并公开曝光，提高其违法成本。同时，应压实街道办事处、乡镇人民政府的属地管理责任，指导业主大会、业主委员会依法行使权利，对小区停车管理进行有效监督。

小区配套停车位是居住功能的延伸，其首要属性是“服务”，而非纯粹的“商品”。解决这一民生痛点，需要多管齐下：强化法规刚性执行在地方性法规中细化罚则，对“只售不租”、“打包出售”侵害业主权益的行为，提高罚款额度，并纳入企业信用记录，形成有效震慑。建立价格指导与信息公开机制，对车位租金实行政府指导价或备案管理，防止随意涨价。强制要求开发商在房屋销售时公示车位租售方案、数量及价格，保障业主知情权。

最重要的是，畅通业主维权渠道。依托“12345·临沂首发”平台，建立住建、市场监管、街道联动的快速响应和处理机制。支持业主委员会依法维权，对侵害共有权益的行为提起诉讼。

停车事小，却关乎千家万户的出行便利与社区和谐。当车位从“服务设施”异化为“牟利工具”，损害的不仅是业主的合法权益，更是基层治理的公信力。唯有以严密的法规、严格的监管、严谨的共治，斩断背后的利益链条，才能让车位真正回归其服务本质，纾解这道困扰城市的民生难题。