深圳甩出“王炸”，学区房炒作能否彻底“熄火”？

《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》正在公开征求意见，其中“公共教育”部分引发社会关注——“大学区招生”“教师交流”“优质教育资源共建共享”等内容，被认为是调控学区房的有力措施。

近期，随着全国多个城市出台措施整治学区房炒作，高烧的“老破小学区房”开始降温。业内专家认为，坚持从教育均等化出发，更大力度推进义务教育学校校长、教师交流制度，才能抽去学区房“燃烧的内核”。

1.大学区、教师交流、资源共享，深圳措施广受关注

近期，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》在深圳市人大常委会网站公开征求意见。其中规定，“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。”

该条例公开征求意见后，引发广泛关注。一位深圳市民表示，昂贵的学区房成为育龄青年“不敢生”“不愿生”的重要原因；条例提出的“教师交流制度”等也是落实“双减”的配套举措，有利于更加均衡地配置优质教育资源。

业内人士认为，近年来深圳房价的每一轮上涨，学区房在其中都扮演了“龙头”角色。如著名“网红盘”国城花园，因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。该楼盘楼龄已超20年，楼道内光线昏暗，3梯12户的设计也挤压了公共区域，但并不妨碍该楼盘一房难求。

2017年6月，国城花园挂牌均价约为每平方米11.7万元。目前，按照深圳市有关部门公布的二手房成交参考价，国城花园为每平方米13.1万元，但有中介告诉记者，小区实际成交价格已超每平方米20万元，4年来涨幅接近翻倍。

深圳学区房暴涨背后是优质教育资源供需关系的紧张和分配的不均衡。近期公布人口普查公报显示，2020年深圳市常住人口1756.01万人，与2010年相比增加713.61万人。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，深圳教育资源供给没有跟上人口增长的速度，导致供需关系比较紧张。大学区、教师交流制度等政策就是要将教育均等化落到实处。“大学区”促进生源的地理分布均等化，而“教师交流”则指向师资力量的均等化，可谓掐住了学位房的“七寸”。

2.多地频频出手，学区房有所降温

8月3日，位于传统“优质学区”的深圳福田百花片区长城大厦一套建筑面积约104.7平方米、总价1084.1万元、单价约10.4万元每平方米的法拍房，因无人报价而流拍。该房源二次挂牌调价降至867万元，总价比一拍便宜了200多万元，单价降至约8.28万元每平方米。这一变化被外界认为一定程度上反映了深圳平抑学区房价格有所见效。

深圳并非特例。今年以来，已有多个城市对学区房“动手”。据不完全统计，北京、上海、广州、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥等城市都曾出台遏制学区房炒作的相关措施。

今年1月，上海市教委等部门出台中小学教师人事管理意见，提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置等关键信息；今年4月，北京教育资源最为丰富的西城区、海淀区、东城区等分别发布义务教育阶段入学工作的相关实施办法，提出将坚决执行对特定时间节点后购房家庭的子女入学执行多校划片政策。

7月，北京市西城区房管局发文，要求强化从业人员管理与培训，不得参与炒作学区房的任何活动。西安等地也出台规定，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以学区房、学位房等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

各地频频出手之下，学区房开始出现降温迹象。北京西城区学区房价格明显松动，有德胜学区内的学区房降价超过100万元。在某二手房平台上，拥有优质小学和初中学位的广州天河区某楼盘，今年4月的成交均价为11.4万元，6月份下降到9.5万元，而7月份则没有成交记录。

3.学区房彻底降温还须双管齐下

业内人士认为，过去几年，不少地区学区房炒作甚嚣尘上，但要让学区房炒作彻底降温，还须坚持双管齐下，标本兼治：一方面持续推进教育资源均等化，另一方面遏制市场不理性行为，建立长效机制，引导楼市平稳健康发展。

以《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》为例，有分析人士认为，这一条例能否按照预期设想发挥效用，还要看大学区招生、义务教育学校教师交流制度等机制的具体实施细节如何制定，如义务教育学校教师交流的人数规模多大、学科覆盖面多广，优质教育资源共享的程度有多深，都会产生不同的影响和作用。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，一个学校的好坏关键是师资，随着教师交流制度等实施，一些传统“差校”也可能拥有“名师”，对于缓解父母“学区房焦虑”，改善教育环境、促进房地产市场健康发展具有积极意义。

中山大学管理学院教授陈珠明说，此前人们对学区房的恐慌性追捧的根本原因是教育资源不均衡，地方政府要不断优化配置教育资源，将对学区房炒作起到釜底抽薪的作用。

还有专家认为，针对此前新楼盘绑定“名校”进行宣传、二手房中介机构以“学区房”为噱头进行炒作等行为，近期各地纷纷出台了有针对性的措施，但以临时性的整治行动为多，未来还须建立长效机制，促进楼市平稳健康发展。（王浩明、孙飞）