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关于临沂市物业服务收费存在的问题与对策的探讨

2013-11-01 08:57:39 来源:临沂在线 作者:张洁 吴瑞峰  字体:    


    临沂在线讯(张洁  吴瑞峰)《山东省住宅物业服务收费管理办法》的颁布实施,规范了物业服务收费行为,提出了新的管理理念,更加符合社会发展需求。为认真贯彻落实《山东省住宅物业服务收费管理办法》,我市率先出台了《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》及配套文件。经过一年多的实践,针对存在的新情况、新问题,我们通过开展深入的调查和分析,探讨完善当前物业服务收费管理的新思路。

    一、当前物业服务收费存在的新问题及分析

    新政策实施后,我市物业服务收费矛盾和纠纷不但没减少,反而一度出现增加的趋势,究其原因,除了新旧政策的变化、相关利益的大调整需要一段“磨合期”外,还主要由以下几个方面原因:

    (一)物业服务收费的市场化与消费习惯的矛盾。根据规定,小区过去的收费标准采取由企业申请,物价和房产部门核准的模式。这种模式,业主作为物业服务的购买方,没有充分地参与定价过程,其应有权利不能充分行使,长期形成对政府定价的依赖性。新的定价模式主要体现物业服务提供者与消费者协商定价的理念,弱化了政府行为,但短期内消费者不适应。另外,新办法规定,普通住宅前期物业服务费“具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定。”也就是说,前期物业管理阶段,不是由购房者来选提供服务的企业,业主易对价格产生不信任感。价格合理性受到怀疑,双方在收费环节容易对立。

    (二)业主委员会成立难、运作难。《山东省物业管理条例》规定:“符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。”实际中,极少数小区成立了业主委员会,究其原因业主不愿担任业主委员会成员,有的即使成立了也未规范运作,形同虚设,导致应由业主大会或业主委员会决定的问题或解决的矛盾,最终反映到收费问题上,投诉到物价部门来。

    (三)部分小区专营公司未收费到户,物业公司代收水电暖费矛盾一直未能完全解决。多年来,由于历史遗留问题和政策的变化,老住宅小区物业公司代收代缴水电费向业主另外加收损耗或二次加压费用的现象一直存在。《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》实施后,供水、供热专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用,并承担二次加压设备运行费用,但因部分老小区专营公司仍未收费到户,物业公司仍然承担着一项既无正名,又无报酬的无偿劳动,甚至违规收取二次加压费用。业主投诉,物业企业叫苦喊冤。

    (四)老旧小区物业服务收费涨价难,投诉增多。近几年,随着劳动力价格的大幅上涨,企业用工成本成倍增加,但老旧小区却很难提高收费标准,因大多未成立业主委员会,提价的程序复杂,双方难以协商,但物业公司经营困难,导致擅自提高或变相提高收费标准的问题发生。

    (五)小区停车收费问题矛盾越来越突出。由于城市车辆增多,停车紧张,对于占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的情况,成为投诉的热点、管理的难点。按照规定:“占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属于全体业主共有”。现实中,物业公司收取车位场地使用费按规定操作难,矛盾多;如不收取,对无车或购买了车库的不公平,且物业公司不便于管理。

    二、进一步完善物业收费管理的对策和建议

    《山东省住宅物业服务收费管理办法》,明确了市场化的发展方向,也对政府部门进一步转变职能、提高调控能力等方面提出了新的要求。针对以上存在的问题及原因分析,我们提出以下对策和建议。

    (一)充分发挥价格调控职能,建立健全市场运作机制,逐步培育消费市场。一是在新建普通住宅前期物业服务收费标准确定前由物业服务企业委托物价部门价格认证机构对物业小区服务收费等级及标准进行评定并出具认证报告,建设单位和物业服务企业以此为依据约定具体收费标准并向购房者公示。二是未成立业主委员会的老旧小区的调价或业主与服务企业出现收费争议时,可通过物价部门价格认证机构对服务进行评估,以此作为双方协商的参考。三是对于经济适用房、廉租住房等保障性住房,因实行“计划分配制”,业主自主选择性小,前期物业服务收费标准可通过物价部门价格认证机构进行评定后,报物价部门核准备案。通过这样方式的价格调控,物业服务收费市场化与政府职能科学定位有机结合,物业建设者、服务者、消费者相关利益的高度统一,这样既能实现新政策明确的目标要求,又能规避市场调节机制缺陷带来的矛盾和弊端。

    (二)创新机制,加强管理,发挥基层组织、业主委员会的作用,将纠纷化解在萌芽之中。转变物业管理方式,强化基层街道、社区的管理责任,在街道、社区建立物业管理机构,指定专人负责,加强指导业主委员会的成立与运作,负责监督管理未成立业主委员会小区的公共收益和辖区内物业小区收费公示栏(牌)设立、制作和维护等事宜。及时调解纠纷、化解矛盾,把收费问题解决在基层。

    (三)优化物业服务环境,出台配套政策化解水电气暖价费矛盾。针对长期存在的专营公司未完全抄表到户、收费到户问题,我们将进一步完善供水、供热、供气等专项配套费政策,对新建小区全部交由专营公司建设到户,收费到户;建议市政府协调各部门,采取措施加快推进小区专营设施设备的改造、移交进度,解决老旧小区水电暖等收费矛盾;研究深化供水、供热等价格改革,解决二次加压费引起的矛盾。

    (四)建立物业服务企业服务价格诚信评价体系,建立企业诚信档案,强化企业诚信管理。对优秀的物业服务价格诚信企业给予表彰,定期向社会公布。对诚信档案中存在不良记录的企业,责令整改、取消项目投标资格,性质严重的坚决清退出物业服务行业。同时,规范小区收费公示制度,统一制作公示牌, 将与老百姓生活密切相关的电、暖、水、气、物业收费、停车收费等收费项目、收费标准、收费范围、收费依据等内容进行公开、公示。让老百姓参与到价格诚信评选活动中,共建和谐社区。
 

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